경매·공매 낙찰 후 명도를 쉽게 하는 법
빠르게 내보내는 명도 전략 따로 있다!
경매·공매 낙찰 후 점유자를 빨리 내보내야 만 직접적인 재산권 행사를 할 수 있다. 월세 수익이 많이 나는 돈 되는 부동산을 싸게 낙찰 받았더라도 점유자가 수 개 월씩 불법점유하고 있다면 손실되는 기회비용을 돈으로 환산하면 역시 만만치 않다. 따라서 점유자를 이사비 정도 주고 재빨리 내보내는 게 효과적인 명도 방법이다.
그러려면 우선 낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 무조건 빨리 만나봐야 한다. 초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 점유자 만나기를 늦출수록 오히려 명도는 늦어지게 된다. 낙찰 사실을 밝히고 우선적으로 점유자를 만나 경청하는 자세로 이사 날짜를 잡기 위한 만남부터 이어가는 게 좋다.
부동산의 점유자를 만날 때 어떤 대화를 할지 미리 준비하고 가는 게 좋다. 임차인이던 채무자던 현재 부동산에 점유하는 사람은 경매 때문에 그동안 시달릴 데로 시달렸다. 경매에 부쳐졌을 때부터 권리신고 및 배당요구와 송달, 감정평가, 그리고 입찰자 등 방문 등 수개월 동안 마음을 졸였을 것이다. 이제 새로운 낙찰자가 찾아오면 대체로 자포자기 마음으로 이사 날짜를 잡을 가능성이 높다. 따라서 낙찰자는 점유자별 면담 시 어떻게 협상할 지를 미리 생각해둬야 한다.
1차 면담에서는 기선 제압이 무엇보다 중요하다. 되도록 간단하고 필요한 대화만 하되 낙찰 되어 소유자가 바뀌었음을 알려주는 정도로 대화할 필요가 있다. 과잉 동정이나 어설픈 자랑으로 접근 한 후에 처음부터 이사비를 들먹일 필요는 없다. 또 점유자의 성격을 대충 파악해 두는 게 좋다. 일반적으로 협상하거나 체념형 점유자는 이사날짜도 빨리 잡는다.
하지만 말뿐인 형이나 버티기 형이라면 명도가 쉽지 않다. 이런 점유자라면 우선 인도명령 송달 직후 최종적으로 만나보고 협의가 이루어지지 않는다면 바로 강제집행을 신청하는 게 좋다. 이들은 이사날짜를 차일피일 미루고 1주일 단위로 짧게 잡다가 나중에는 약속을 여러 번 펑크 내기도 한다.
아예 점유자가 잠수를 타기도 한다. 도저히 말로는 통하지 않는 말뿐인 점유자는 바로 강제집행부터 준비한 후 집행관이 ‘계고장’을 부치고 나서야 이사비 협상을 보는 게 일반적이다. “너무 싸게 낙찰돼 손해를 봤다”거나 “전세금이 없어 이사 갈 곳이 없다”며 끈질기게 경매 주택에 집착하는 바람에 마지막 중재까지도 실패하는 경우가 생긴다.
강제집행은 협상이 안 될 경우 최후의 수단
다음 2차 면담은 1~2주일 이내로 짧게 잡는 게 좋다. 이 때는 이사비용을 암시하며 이사 가기를 종용해야 한다. 이사비 합의가 이루어지면 합의각서를 받아 둔다. 이사비용 등을 제시할 때는 정확한 금액을 정합니다. 대충 이사비 얘기를 했다가 점유자는 우리가 생각하는 금액보다 동그라미(0) 하나 더 생각하기 쉽다. 정확히 “150만원의 이사비를 드릴 생각이니 이사날짜를 정해 달라”고 해야 한다.
3차 면담에서는 최소한 정확한 이사날짜가 잡혀야 한다. 그러나 차일피일 이사 날짜를 미루고 과도한 이사비용을 요구한다면 강제집행 신청하겠다고 알리며 강제집행 비용은 점유자가 부담해야 할 비용임을 알릴 필요가 있다. 이 때 이사 날짜가 잡히는 비율은 거의 80% 정도입니다. 굳이 낙찰자와 싸우며 이사 가기를 거부하는 경우는 드문 일이다.
점유자에게 강온작전을 동시에 펴는 전략을 세우는 게 좋다. 너무 ‘온’작전만 펴면 낙찰자를 만만하게 생각해 과도한 이사비를 요구할 수 있다. 인도명령 결정문의 송달은 아주 쉽고 유용한 ‘강’ 작전이다. 인도명령이 점유자에게 송달되면 점유자는 거의 이사날짜를 잡는다. 국가기관인 법원에서 우편으로 날라 온 최후통첩으로 본다.
공매의 압류재산은 인도명령 제도가 없어 명도소송을 거쳐 점유자를 내보내야 하는 것으로 알고 있다. 하지만 소송 전에 협의로 명도를 끝내는 경우가 대부분이다. 경매나 공매 모두 현재 점유자의 의견을 수렴해 대화하고 역지사지의 마음으로 만나 이사하게 만드는 게 우선이다. 이사비를 주고 탄력적으로 이사날짜를 잡아주는 게 현명한 방법이다. 하지만 끈질기게 집 비우기를 거부하면 강제집행을 최후의 수단으로 이용할 수밖에 없다.
강제집행 신청 시 사전집행 예고제도 강력한 명도 의사표시이다. 점유자의 막무가내 식 억지로 강제집행이 불가피하다면 미리 집행관에서 계고장을 붙이도록 신청하면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 ‘14일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다’는 계고장은 점유자의 마음을 흔들어 깨운다. 낙찰자 말을 우습게 알던 점유자라도 법원 집행관이 협상종용하고 조만간 강제집행할 수 있음을 고지하면 바로 이사날짜를 잡는 게 일반적이다.
협의가 무산되면 법원으로부터 집행문부여신청과 송달증명원을 발급받아 집행관을 통하여 계고하고, 강제집행 절차를 진행한다. 어디까지나 강제집행은 협상이 안 될 경우 최후의 절차이다. 실제 강제집행까지 가는 경우는 드물다. 90% 이상은 점유자의 합의에 의해 명도가 이루어진다. 세입자와 점유자가 과도한 요구를 하지 않는 한 협상으로 명도를 하는 것이 현명한 방법이다.
명도가 쉬운 물건 고르는 것도 노하우
그렇다면 명도가 수월한 부동산을 고르는 것도 좋은 방법이다. ‘쌩 초보’도 손쉽게 경매 물건을 고르는 명도가 안전한 경매 물건은 어떤 게 있을까?
‘채무자 또는 소유자가 거주’하고 있다면 명도 받기가 가장 쉬운 부동산이다. 경매 명도에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비나 명도 날짜 조정 등 챙겨야 할 게 많다. 그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 약간의 이사비 정도만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.
세입자가 배당받는 세입자들이라면 별 문제없는 명도가 수월하다. 즉 세입자들이 후순위 임차인이면서, 전입신고를 했고, 최우선 변제 소액임차인이라면, 또 그 소액임차인이 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다.
‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다. 전세보증금을 받지 못한 전세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우이다. 이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다.
또 명도가 손쉬운 물건으로는 최우선변제 소액임차인이 많은 물건, 임차인의 2/3 이상이 최우선변제 대상이거나 배당 요구했거나, 위장임차인이 많은 경우, 임차인 수가 적은 물건(상가 ․ 사무실 등), 점유자나 채무자가 소유자와 친인척관계에 있거나, 현재 비어있거나 공실상태로 있는 물건, 채무자․소유자 직업이 공직자 ․ 회사원 등 직장인 소유물건, 재벌가 ․ 유명기업인 소유 부동산은 명도가 수월한 게 일반적이다.
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다가구주택 경매 물건의 특징에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..
모든 경매 물건이 그렇지만.. 다가구주택 역시, 장단점이 공존하는 그런 물건입니다.
잘 고르면 높은 수익을 얻을 가능성이 있지만, 잘못 고를 경우에는 물건 자체 뿐 아니라 기존의 세입자들 때문에 골치를 썩을 가능성도 매우 높습니다.
다가구주택의 경우에는 명도가 어려운 경우가 많기 때문이죠..
경매로 다가구주택을 사려는 경우, 자산가치를 보고 접근하는 것은 그리 좋은 의사결정은 아닙니다.
자산가치 상승을 통한 양도차익에 중점을 둔다면? 아파트 등을 고르는게 좋고, 다가구주택이라 하더라도 재개발 호재가 있는 곳에 접근해야죠..
다가구주택의 경우 '임대수익'에 맞춰 접근하는게 좋습니다.
다가구주택은 건물단위로 보면 비슷한 성격을 가진 빌라에 비해 다소 저렴할 뿐 아니라, 하나의 주택에 여러 세대가 입주해 있기 때문에, 임대사업을 하기에 좋은 물건입니다.
그 자체로 임대사업을 해도 좋고, 낙찰 후 리모델링을 통해 원룸형으로 만들어도 좋습니다.
또한, 임대를 놓다가 향후, 빌라 등으로 재건축을 해도 좋죠..
다만, 리모델링이나 재건축을 염두해 둔다면? 공사차량이 드나들 수 있는 도로에 접해 있는지 등도 추가로 살펴보는게 좋습니다.
재건축 공사에 용이하지 않은 물건의 경우 재건축시 비용상승의 주된 원인이 되기 때문이죠..
또한, 지역에 따라 원룸으로의 리모델링이나 재건축이 불가한 지역도 있으니, 입찰 이전에 관할 관공서에서 재건축이나 리모델링이 가능한지 여부도 따져봐야 합니다.
입주해 있는 세입자가 많다는 것은 단점도 될 수 있는데요..
입주자가 많기 때문에 낙찰 후 부동산의 명도가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 심지어, 입주자들끼리 똘똘 뭉쳐 낙찰자에 대항하는 경우도 비일비재 하게 일어납니다.
다가구주택의 경우 기본적으로 입지를 좀더 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
입지에서는? 단연, 임대수요가 풍부한 입지인지를 살펴야 합니다. 일반적으로 주변에 초중고등학교가 많은 지역, 지하철에서 5~10분 내외 지역이 임대수요가 많습니다. 여기에, 주변에 마트, 시장, 공원, 학원 등의 편의시설이 많으면 더 좋겠죠?
그리고, 위에서 언급했듯.. 공사가 용이한 지역, 리모델링이 가능한 지역인지 체크하셔야 하고..
다가구주택의 경우 주택의 현재 상태도 체크하는게 좋습니다. 아파트나 대형 주상복합 등과 다르게 다가구, 빌라, 단독주택의 경우 네임벨류가 있는 건설사에서 짓기 보다는 소형 건설사에서 짓는 경우가 많기 때문에.. 의외로 하자있는 건물이 많습니다.
부동산 명도가 어려울 때에는 여러 세입자들 중에서 손실을 보지 않는 세입자.. 즉, 모든 금액을 전부 배당받는 세입자를 먼저 내 보내고 다른 세입자들을 차례대로 내 보내는걸 권합니다.
한가지 팁을 알려드리자면, 이사비등을 나가는 순서대로 차등화해 지급하는 것도 좋은 명도 방법입니다.
어차피 나가야 할 집이라면? 조금이라도 손실을 덜 보는 쪽으로 행동하는 것이 사람이니까 말이죠..
물론, 경매물건은 법원의 판결을 받아 낙찰받은 것이기 때문에, 극단적으로는 정식 절차를 거쳐 강제로 끌어낼 수 있는 방법도 있고, 경매물건은 그 과정 자체가 그리 어렵지는 않습니다만.. 최대한 자발적으로 명도를 받을 수 있도록 하는게 좋은게 아닐까 싶습니다.
다가구주택의 경우, 자산가치 상승 보다는 임대수익에 초점을 맞춰 접근하는 것이 좋습니다.
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차별화된 명도 방법 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구로 나누어보자
명도란 - 살고있는 사람을 내보내는 것이다.(=점유자)
점유자란 실제로 살고 있는 사람을 뜻한다.
명도가 필요한 이유는 이 부동산을 팔거나 사려고 할 때 혹은 임대를 주고자 할 때 사람이 살고 있으면 안 되기 때문이다.
명도대상을 나눠보자.
1)소유주
2)임차인
이렇게 나눌 수 있다.
명도는 틀이 있는게 아니라 사람들마다 다르기 때문에 사람에 맞춰야한다.
Case by case
주거용 부동산에 따라 달라진다.
주로 경매로 낙찰 받는 5가지 케이스로 나눠보자
1)빌라
2)아파트
3)도시형생활주택
4) 오피스텔
5)다가구주택
이중에서 아파트와 빌라는 2가지의 경우로 나뉜다.
1)소유주가 점유하고 있는 경우
2)임차인이 점유하고 있는 경우
또한 아파트는 가족단위가 많다.
그리고 아파트는 소유주가 많이 점유를 하고 있다.
그러므로 법적인 절차를 밟아가는 것이 그나마 명도할 때 안전하고 부드럽게 할 수 있다.
법적인 절차는 뭘까?
낙찰 후 내용 증명을 보내서 낙찰 후를 과정을 설명한다.(명도 하기 위함)
'사용수익 하시면 이렇게 됩니다.~ '등등
그리고 경매는 - 인도명령제도를 활용가능하다는 것이 장점이다.
여기서 제 3자화법을 진행하기(굉장히 중요한 방법이다.)
'제가 이사비를 맘대로 정할 수는 없습니다.'등의 화법을 이용하는 것이다.
'혼자서 결정할 사항이 아니니 저희 사장님에게 문의해보겠습니다.'
주의해야 할 점 : 임차인, 소유주 감정 건들지 말기
임차인과 소유주도 사람이다.
감정을 건든다면 좋은 점이 하나도 없다.
제 3자화법은 연습이 필요하다.
임차인이 있다면? 보증금을 다 받는지 안 받는지가 정말 중요하다.
보증금을 받는 경우는 쉽다던데? 안 받는 경우는 어떻게 해야할까?
보증금을 다 안 받 으면 월급에 압류를 건다.
도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택은?
아파트, 빌라보다 명도가 쉽다.
거의 80프로이상이 임차인이다.
임차인들 대부분이 소액임차인에 들어가있는 경우가 많다.
소액임차보증금을 배당받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요하다.
그러므로 임차인이 조금 더 위다.
전세권, 임차권 다 동일하다.
대신 공매로 진행할때는 조금 조심해야한다.
담당자가 위 사실을 몰라서 배분하는 경우가 많다.
그러므로 꼭 통화해서 이야기해야한다.
경매법계장 혹은 공매 담당자에게 꼭 전화해서 이야기해야한다.
다시 한 번 말하지만 꼭!! 전화해야한다.
안그러면 명도가 길어진다.(전화 한 통의 중요성)
다가구주택은 특히나 소액임차인들이 많다.
전세를 산다고 해도 소액임차인들이 많다.
낙찰 받고 서류받으면 임차인들 전화번호가 있다.
낙찰을 가정해보자, 낙찰받으면 4주뒤에 배당표가 작성 된다.
그리고나선 3~4일 뒤에 배당기일이 잡힌다.
그러면 배당기일에 전부 이사하려고 기다리면 된다.
그 하루에 5~10명 한 번에 다 명도하면 된다.
다가구가 생각보다 명도가 쉽다.
그러므로 명도를 생각하지 말고 쉽게 낙찰 받을 수 있다.
어떤 분은 배당기일전에 모든 임차인을 다 명도했다.
우리도 가능하다
결론 : 명도에 너무 겁을 먹지 말자.
추천하는 책 : 송사무장님의 셀프소송의기술